CASAS Y LOTES EN CAMPO ALEGRE - IBARRA

Informe de inspección y avalúo de 42 propiedades (22 casas y 20 lotes) en la Urbanización de Crecimiento Progresivo Campo Alegre, Ibarra, Imbabura. Incluye 22 casas de 1 y 2 plantas, algunas habitadas y otras en proceso, y 20 lotes urbanizados sin edificar. Avalúo comercial total de USD 1,692,478.19. Propiedad del Sr. Cabezas Borja Luna Diego Fabian, con hipoteca a favor del Banco del Pacífico S.A.

Código de avalúo

BP-001908-11-2024

Solicitante

Órgano Ejecutor del Banco del Pacífico S.A.

Funcionario

Ab. Carlota María Falcones Cáceres

Fecha de inspección

2026-04-18

Fecha de informe

2026-04-22

Propietario

CABEZAS BORJA LUNA DIEGO FABIAN

Título de adquisición

Escritura pública de compraventa, hipoteca abierta y prohibición voluntaria de enajenar y gravar, otorgada el 28 de octubre de 2014 ante la Notaría Cuarta del cantón Ibarra, inscrita en el Registro de la Propiedad de Ibarra.

Actas de embargo

Emitidas el 27 de enero de 2025 por el Juzgado de Coactivas del Banco del Pacífico S.A.

Certificados de gravamen

N° 823846, 623668, 823048, 223849, 823050, 8213851, B23$2, 823854, 623856, 823878, B23058, 823059, 823860, 823864, 823876, 823877, 623057, 83879, 22833, 823884, 823891, 823894, 823896, 621882, B23853, 822885, 823897, 823088, 823855, 613891, H7I880, 823490, 823895, 823862, 873863, 623865, B23867, 823047, 622870, 823075, 823892, 023095 (emitidos el 07 de noviembre de 2016)

Providencia

Emitida el 13 de abril de 2026

Revisión y aprobación de planos

Emitida el 20 de septiembre de 2019

Límites catastrales del sector

Norte: Barrio El Milagro; Sur: Barrio Pugacho Bajo; Este: Parque Ciudad Blancas; Oeste: San José de Chaltura.

Sectores próximos

Centro de Salud de Pugacho, La Plaza Shopping, barrio El Milagro, Colinas del Sur.

Clasificación de la zona

Zona en proceso de consolidación

Tipo de construcción

Construcción en hormigón y mampostería

Grado de consolidación

Predominan construcciones de uso residencial y conjuntos privados, construcción en hormigón armado y mampostería.

Densidad poblacional

Media densidad poblacional. Predio nivel socio económico medio.

Vías

Vía principal: Av. Monseñor Leonidas Proaño, asfaltada de alto tráfico vehicular, con obras de infraestructura completas y buen estado de mantenimiento. Calle 2: vía lastrada de baja intensidad vehicular.

Servicios públicos

Agua potable, energía eléctrica, alcantarillado, recolección de basura, telefonía, seguridad, aceras y bordillos, transporte público.

Equipamiento urbano

Centro de salud de Pugacho, Centro comercial La Plaza Shopping, Unidad Educativa Internacional Pensamiento, Polideportivo El Milagro, Junta Administradora de Agua Potable de El Milagro, Parque e Iglesia de El Milagro, Escuela Luis Zuleta Vinueza, Hostería Cananvalle, Cementerio Jardín de Paz, Canchas sintéticas La Bombonera, Parque Industrial de Ibarra, Gasolinera 28 de Septiembre.

Actividad económica del inmueble

Residencial

Proyecciones de servicios públicos

El barrio El Milagro de Ibarra está ubicado en el sector occidental de la ciudad, es una zona residencial en proceso de consolidación, cercana a servicios públicos y a sectores como Caranqui y otras urbanizaciones. Está poblado por estratos socioeconómicos medios y cuenta con obras de infraestructura y equipamiento urbano como el Polideportivo El Milagro que funciona como un punto de encuentro comunitario.

Seguridad, riesgos y conflictos

No se detectan riesgos naturales ni afectaciones evidentes que pongan en riesgo a los inmuebles.

Arborización y medio ambiente

Parque Ciudad Blanca, parque Simón Bolívar, parque de Chona.

Configuración y topografía

Forma: Regular. Topografía: Plana. Los inmuebles se ubican al interior de la Urbanización de Crecimiento Progresivo Campo Alegre. La vista de los mismos son las vías internas y áreas comunales de la misma urbanización. Ubicación: Medianero.

Servidumbres o restricciones

De acuerdo con las actas de embargo (con fecha 27 de enero de 2025), los 42 inmuebles contenidos en el presente informe han sido embargados por el Juzgado de Coactivas del Banco del Pacífico S.A.

Uso actual

Viviendas y terrenos sin construcciones.

Distribución de ambientes

Casas N° 23-24-25: planta única: sala-comedor, cocina, 2 dormitorios y 1 baño completo de uso compartido. Exterior: patio posterior, retiro frontal de acceso y estacionamiento descubierto. Casas N° 5-6-14-16-18: planta única: sala-comedor, cocina, 3 dormitorios y baño completo de uso compartido. Exterior: patio posterior, retiro frontal de acceso y estacionamiento descubierto. Casas N° 22-26-32: planta baja: sala-comedor, cocina, estudio, baño social. Planta alta: 3 dormitorios, baño completo. Exterior: patio posterior, retiro frontal de acceso y estacionamiento descubierto. Casa N° 21: planta baja: sala-comedor, cocina, estudio, baño social. Planta alta: dormitorio 1, dormitorio 2, baño completo 1, dormitorio principal con baño completo 2. Exterior: patio posterior, retiro frontal de acceso y estacionamiento descubierto.

Especificaciones técnicas básicas

Estructura: hormigón armado y bloque de cemento vibroprensado. Sobrepisos: cerámica en sala-comedor, cocina, baños, estudio y dormitorios. Escaleras: hormigón armado, escalones con revestimiento de cerámica. Puertas exteriores: MDF moldurado, laca automotriz / reja metálica exterior / aluminio natural, vidrio claro. Puertas interiores: MDF con revestimiento melamínico. Ventanas: aluminio anodizado natural y vidrio claro. Mesones de cocina: hormigón armado, revestimiento de granito. Muebles de cocina: altos y bajos en MDF recubrimiento melamínico. Mesones de baños: MDF recubrimiento melamínico y mesón de granito. Grifería: línea económica. Instalaciones eléctricas: nacionales, piezas de plástico. Revestimiento interior: cerámica en paredes de baños y cocina. Cerramiento: bloque de cemento vibroprensado. Internet: TV por cable.

Detalles generales del bien inmueble

Número de ambientes: 3. Número de dormitorios: 37. Número de baños/medio baños: 2. Número de niveles de la unidad: 2. Número de estacionamientos: 1. Número de líneas telefónicas: 1. Altura del inmueble: 8.00 m. Calidad de acabados: media.

Características de edad

Año de construcción: 2020. Edad del inmueble: (aproximada). Vida útil: 70 años.

Características de conservación y mantenimiento

Variable según cada unidad.

Características de implantación

Aislada y adosada / continua y pareada.

Reglamentaciones urbanísticas

Zonificación: R3. Retiro frontal: 5 m. Número de pisos: 3. Forma de ocupación: 70%. Altura: 8 m. Retiro: 3 m. Factibilidad de servicios: sí.

Afectaciones viales

No aplica.

Metodología de valoración

Para el terreno se aplicó el método comparativo o de mercado. Para las construcciones se utilizó el método de costo de reposición a nuevo, con depreciación por edad, estado de mantenimiento y vida útil. Se aplicó un factor comercial de 1.10. Fuentes: Revista CAMICON (octubre-noviembre 2025), Boletín IPCO N° 282 (INEC, septiembre de 2023), IPCO 2025 (julio 2025), Análisis de Costos de la Construcción de AEPA (junio de 2025), Manual de Tasación de Oscar Borrero (2000).

Apreciación de factibilidad comercial

El sector cuenta con todas las obras básicas de infraestructura y vías de acceso en buen estado. La comercialización de este inmueble, debido a su uso, tamaño, ubicación y tipología constructiva, sería a largo plazo.

Criterios de recepción en garantía

No especificado.

Valor de mercado

El valor de mercado corresponde al precio más probable de transacción del bien inmueble en el mercado inmobiliario, bajo condiciones normales de oferta y demanda. Considerando que el inmueble es de uso residencial y variable condición de mantenimiento, se tomó como base el valor físico de reposición, al cual se le aplicó el factor comercial obtenido del análisis comparativo de mercado, equivalente a 1.10, reflejando las condiciones actuales del mercado inmobiliario en el sector.

Valor comercial del inmueble

USD 1,692,478.19

Consideraciones de riesgo ambiental

No se realizan actividades industriales en la propiedad ni cerca. No hay flujos residuales generados. No hay tanques de almacenamiento subterráneo. No hay signos de contaminación potencial. No hay indicación de asbesto o pintura con plomo. El agua proviene de red pública. La propiedad está construida con códigos y reglamentos para prevenir daños en zonas susceptibles de desastres naturales. No hay hidrante, siamesa o boca de fuego. No hay detectores de humo. No hay gabinetes, extintores, mangueras, splinters y señalización. No cuenta con aprobaciones del Cuerpo de Bomberos. No hay acciones judiciales pendientes relacionadas con cuestiones ambientales. No hay estudios de contaminación. No está situada o adyacente a áreas medioambientalmente protegidas. No aparece en registros de tierras contaminadas.

Firma digital

Firmado digitalmente por ANDRES FIDEL CARDENAS OLEAS, fecha 2026.07.20 14:23:52 -05'00