El Juez
Auto de AdjudicaciónSu rol culmina con la emisión del “Auto de Adjudicación”. Este documento es oro puro, ya que reemplaza a la firma del ex dueño para la venta legal de la propiedad.
TERRENO AGROPRODUCTIVO EN TAYUZA - MORONA SANTIAGO
El Remate inicia: Oct, 15 2026 · Fuente: CNJ Consejo de la Judicatura
Avalúo
$254,621
Informe pericial de avalúo de un terreno agroproductivo de 22.22 has con construcciones destinadas a vivienda y producción lechera, ubicado en la parroquia Tayuza, cantón Santiago de Méndez, Morona Santiago. El avalúo total asciende a USD 254,621.37, considerando terreno y edificaciones. El inmueble presenta hipoteca a favor de la Cooperativa Juventud Ecuatoriana Progresista.
Código
EC-RJ-157165
Ubicación
Sin coordenadas disponibles
Fotos del inmueble
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Expediente
Información del Expediente
Datos del proceso, perito, linderos y contactos extraídos del informe.
Identificación del expediente
- Nº de proceso
- 14254-2023-00021
- Nº catastral
- 140556560101046000
- Municipio
- Santiago de Méndez
- Provincia
- Morona Santiago
- Parroquia
- Tayuza
- Fecha de pericia
- 15 Septiembre de 2023
- Dependencia
- Juzgado Multicompentente con Sede en el Cantón Santiago de Méndez
- Demandado
- Gomez Crespo
- Demandante / Actor
- Cooperativa de Ahorro y Credito Juventud Ecuatoriana Progresista Ltda.
- Motivo de la demanda
- Cobro de Pagare a la Orden
Perito
- Nombre
- Kelly Mariuxsi
- Correo
- [email protected]
- Teléfonos
- 072760817 · 0986995138
- Dirección
- Antonio Pitiur y Calle Quito
- Profesión
- Arquitecto/AVALUADOR de Bienes Inmuebles
- Nº acreditación
- 1541167
- Caducidad acreditación
- 07-02-2024
- Registro acreditación
- Senescyt
Predios vecinos / linderos
-
Lindero 1
Lorgia Narcizacrespo Mendez
Propietario: Lorgia
354.58m(7,02 M; 6,79 M; 27,16 M; 16,65 M; 17,13 M; 10,95m; 23,70 M; 31,57 M; 21,14 M; 32,69 M; 23,81 M;13,15 M; 22,06 M; 49,24 M; 10,68 M; 20,31 M; 20,53m)
-
Lindero 2
Vía San Salvador-MUCHIMKIM
236.18m(41,21 M; 65,36 M; 129,61 M)
Actores del proceso
-
Demandante_o_actor
Cooperativa de Ahorro y Credito Juventud Ecuatoriana Progresista Ltda.
-
Demandado
Gomez Crespo
Resumen Pericial
- Avalúo
- $254,621
- Depositario judicial
- Ing. Jazmín Barriga Paredes, CI: 1600643355
- Providencia de designación
- Jueves 04 de septiembre de 2023
- Zona
- 35-B
- Superficie inicial escriturada
- 23.463 has
- Fraccionamiento agrícola
- Lote 01: 233.830 m2 (23.38 has), Lote 02: 800 m2 (0.08 has), inscrito el 19 de septiembre de 2018, número 9, repertorio 296
- Enajenación Lote 02
- A favor de Henry Gabriel Gómez Crespo y Saida Liliana Sucuzhañay León, inscrito el 10 de octubre de 2018, número 160, repertorio 325
- Área de pasto Maralfalfa
- 5.00 has aproximadamente
- Área de pasto brizantha
- Resto de la propiedad
- Bloques de construcción
- Vivienda (800.81 m2), Establo Porcinos (456.71 m2), Establo Principal Bovinos (1290.99 m2), Establo Bovinos (423.16 m2), Cisterna (20.00 m2)
- Detalle de construcción - Vivienda
- Planta baja: sala-comedor-cocina-baño-lavandería (210 m2); Planta alta: sala-comedor-cocina-2 baños-c costura-6 dormitorios (210 m2); Departamento: sala-comedor-cocina-2 dormitorios-baño (85.41 m2); Espacio cubierto (114.68 m2); Capilla (17.22 m2); Jardineras piedra (127.50 m2); 3 parqueaderos (36.00 m2)
- Detalle de construcción - Establo Porcinos
- Nivel alto: gallinero-cuarto-espacio abierto (20.00 m2); Nivel alto: bodega 3 cuartos (74.50 m2); Nivel bajo: maternal-gestación-destete-engorde (362.21 m2)
- Detalle de construcción - Establo Principal Bovinos
- Nivel alto: 1 oficina-3 cuartos-espacio abierto (186.17 m2); Nivel bajo: entrada-sala de ordeño-máquinas-área de manejo vacas-embarcadero-manga y brete-corrales de espera-recria-comedero (1104.82 m2)
- Detalle de construcción - Establo Bovinos
- Planta baja: almacenamiento-área de manejo (423.16 m2)
- Detalle de construcción - Cisterna
- Planta baja: cisterna (20.00 m2)
- Materiales de construcción
- Estructura: hormigón armado; Paredes: bloque, madera, hormigón armado; Pisos: cemento, cerámica, tierra; Cubierta: fibrocemento, galvalume, teja; Tumbados: solo planta alta; Puertas: madera, aluminio, metálicas; Ventanas: madera, aluminio; Escaleras: madera; Mesón: cerámica
- Instalaciones hidráulicas y sanitarias
- En buen estado
- Instalaciones eléctricas
- En buen estado
- Entorno
- Uso residencial y agroproductivo, nivel de consolidación bajo (0-50%), estrato social medio bajo, material predominante cemento, altura predominante 1 planta, solución habitacional unifamiliar, seguridad media
- Equipamiento urbano
- Escuela América, Iglesia, Cancha Cubierta uso múltiple, Cancha de Fútbol, Baños públicos
- Análisis de mercado
- Oferta alta con escasa demanda. Aspectos positivos: varios equipamientos. Aspectos negativos: baja producción. Calificación del inmueble: regular
- Estudio de mercado
- Oferta 1: 30 has, $55,000, $1,833.33/m2; Oferta 2: 16 has, $70,000, $4,229.16/m2; Oferta 5: 45 has, $85,000, $1,756.66/m2; Avalúo municipal: 23.463 has, $31,471.46, $1,345.91/m2. Valor unitario promedio ponderado: $2,606.38/m2. Homogeneización: $2,596.10/m2
- Factores de avalúo del terreno
- Suelos productivos: 0.9; Fondo: 1; Frente: 1; Topografía: 0.9; Tamaño: 0.9; Accesibilidad: 1; Situación legal: 0.8; Impacto ambiental: 0.9; Servicios básicos: 1
- Cálculo terreno
- Área homogeneizada: 17.22 has; Costo por has: $2,414.37; Subtotal: $41,575.45. Área con predominancia: 5 has; Costo referencial: $3,621.55; Subtotal: $18,107.75. Avalúo real del terreno: $59,683.20; Avalúo de realización (10%): $53,714.88
- Método de reposición
- Valor por m2 para vivienda: $350/m2 según Cámara de la Construcción para estrato social bajo. Se aplicó depreciación por Fitto y Corvinni.
- Anexos
- Registro fotográfico, Levantamiento planimétrico, Informe en medio digital, Copia de factura notariada
- Declaración juramentada
- El perito declara bajo juramento que el informe ha sido realizado con criterio técnico e independiente, sin interés alguno, observando normas legales y técnicas.
- Firmas
- Arq. Kelly Mariuxsi Cárdenas Amaya (CI: 1400676019, Acreditación: 1541167) e Ing. Jazmín Barriga Paredes (CI: 1600643355, Depositario Judicial)
- Levantamiento planimétrico
- Lámina con cuadro de puntos georeferenciados (coordenadas X, Y), cuadro de linderos y cuadro de áreas. Área terreno: 222,217.65 m2 (22.22 has); área construcción: 2,991.67 m2. Fecha: septiembre 2023. Escala 1:4000.
- Puntos georeferenciados
- P1: X=802811.10, Y=9703117.84; P2: X=803071.87, Y=9703347.53; P3: X=803264.73, Y=9699946.94; P4: X=802856.11, Y=9702576.26; P5: X=802533.72, Y=9702771.43; P6: X=802724.52, Y=9702939.74; P7: X=802734.50, Y=9702925.21; P8: X=802780.14, Y=9702956.07; P9: X=802768.66, Y=9702965.86
Informe pericial de avalúo de un terreno agroproductivo de 22.22 has con construcciones destinadas a vivienda y producción lechera, ubicado en la parroquia Tayuza, cantón Santiago de Méndez, Morona Santiago. El avalúo total asciende a USD 254,621.37, considerando terreno y edificaciones. El inmueble presenta hipoteca a favor de la Cooperativa Juventud Ecuatoriana Progresista.
Antes de pujar
Quiénes intervienen en un remate de inmueble
Del Auto de Adjudicación al Registro de la Propiedad: aquí se gana… o se hereda un problema habitado.
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El Acreedor (Ejecutante)
BIESS, banca, municipios, SRIAquí los protagonistas suelen ser el BIESS (por créditos hipotecarios impagos), la banca privada, los Municipios (por coactivas de impuestos prediales) o el SRI.
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El Perito Avaluador (Arquitecto o Ingeniero Civil)
Terreno + construcciónDetermina el precio base sumando el valor del terreno más la construcción. En inmuebles, su rol es crítico: muchas veces los dueños no les abren la puerta y terminan haciendo avalúos “al ojo” desde la acera, omitiendo que la casa por dentro puede estar destruida.
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El Ocupante
Factor de mayor riesgoA diferencia de un auto que espera en un canchón, las casas embargadas casi siempre están habitadas. Pueden ser los dueños originales atrincherados, inquilinos con contratos vigentes (que la ley a veces protege) o simples invasores.
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El Alguacil (y la Policía Nacional)
Desalojo / lanzamientoSi el ocupante se niega a salir pacíficamente, el alguacil coordina el “descerrajamiento” (romper seguridades) y el desalojo forzoso (lanzamiento) para entregarle la casa vacía al nuevo comprador.
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El Notario Público
ProtocolizaciónA diferencia de un vehículo comercial normal, una orden judicial no basta para ser dueño de una casa. El comprador debe llevar el fallo del juez a una notaría para “protocolizarlo” y convertirlo en una escritura pública formal.
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El Registrador de la Propiedad
Filtro finalEs el filtro final e indispensable. Ellos inscriben la nueva escritura a nombre del comprador y, lo más importante, emiten la orden de cancelar (borrar) todas las hipotecas, embargos y prohibiciones de enajenar que pesaban sobre esa casa.
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El Municipio (Catastro)
Predios y alcabalasEntidad burocrática obligatoria donde el adjudicatario debe actualizar los predios a su nombre y pagar los impuestos de traspaso de dominio (alcabalas, utilidades).
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El Administrador del Condominio / Directiva
Alícuotas · deuda del bienEn el caso de departamentos o casas en urbanizaciones cerradas, este actor suele aparecer de golpe exigiendo miles de dólares en alícuotas atrasadas dejadas por el ex dueño. (Por ley, estas deudas suelen perseguir al bien, no a la persona).
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El Depositario Judicial
Solo si genera rentaEn inmuebles, solo intervienen activamente si la propiedad produce dinero (ej. un edificio comercial rentado o una hacienda agrícola en producción). El depositario administra esos ingresos mientras dura el juicio para que no se pierdan.