El Juez
Auto de AdjudicaciónSu rol culmina con la emisión del “Auto de Adjudicación”. Este documento es oro puro, ya que reemplaza a la firma del ex dueño para la venta legal de la propiedad.
CASA EN URBANIZACIÓN NÁPOLI - DAULE
El Remate inicia: Oct, 16 2026 · Fuente: CFN Corporación Financiera Nacional
Avalúo
$107,909
Residencia unifamiliar en Urbanización Nápoli, Daule, Guayas. Cuenta con 3 dormitorios, 3 baños, 108.88 m2 de construcción en 192.08 m2 de terreno. Avalúo comercial de USD 134,886.15 y avalúo para remate de USD 107,908.92.
Código
6715
Fotos del inmueble
Toca una foto para verla a resolución completa
- Categoría
- CASAS
- Grupo
- RESIDENCIAL
- Provincia
- GUAYAS
- Cantón
- DAULE
- Ciudad
- DAULE
- Sector
- VÍA A SALITRE
- Dirección
- URBANIZACIÓN NÁPOLI, MANZANA 21 SOLAR 18, VÍA A SALITRE KM 13 APROX.
- Clave catastral
- 14-69-5-21-4-1-18-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0
Expediente documental
Qué revisar antes de postular
Además del informe pericial, estos certificados revelan gravámenes, deudas municipales y riesgos urbanísticos del inmueble. Cada pestaña explica qué es y, si aún no está en el expediente digital, muestra una vista previa vacía.
Dictamen técnico del perito sobre el inmueble y su avalúo.
Expediente
Informe pericial
Avalúo: $107,909
Residencia unifamiliar en Urbanización Nápoli, Daule, Guayas. Cuenta con 3 dormitorios, 3 baños, 108.88 m2 de construcción en 192.08 m2 de terreno. Avalúo comercial de USD 134,886.15 y avalúo para remate de USD 107,908.92.
- Tipo de inmueble
- Residencia unifamiliar
- Objeto del informe
- Avalúo comercial o justo precio de mercado
- Propósito
- Remate de inmueble
- Propietario
- Andrés Gustavo Briones Vargas
- Solicitante
- Banco del Pacífico
- Representante legal
- Iván Andrade Apunte
- Juez
- Carlota María Falcones Cáceres
- Secretario - Abogado
- Andrés Zea Pérez
- Depositario
- Stiven Ufredo Loor Yoza
- Persona presente en inspección
- Stiven Ufredo Loor Yoza
- Documentación suministrada
- Acta de constancia de embargo
- Fecha de solicitud
- 2025-08-14
- Fecha de documentación completa
- 2025-08-14
- Fecha de inspección
- 2025-09-03
- Fecha de entrega del informe
- 2025-09-09
- Título de adquisición
- No presenta
- Régimen
- Unipropiedad
- Régimen de propiedad
- Privada
- Sector catastral
- La Aurora
- Actividades principales
- Residencial y comercial
- Población
- Normal
- Consolidación
- En fase de desarrollo
- Actividad edificadora
- Normal
- Índice de saturación
- 40.00%
- Tipo de construcción predominante
- Hormigón armado
- Vías de acceso
- Vía Puntilla - Salitre
- Intensidad del flujo vehicular
- Alta
- Calzada
- Asfalto
- Aceras
- Inexistentes
- Bordillos
- Inexistentes
- Agua potable
- Existente
- Energía eléctrica
- Redes aéreas
- Telefonía convencional
- Redes aéreas
- Telefonía celular
- Con cobertura
- Alcantarillado pluvial
- Existente
- Seguridad
- Pública y privada
- Transporte
- Existente
- Regeneración urbana
- No
- Afectaciones objetivas
- Ninguna
- Bonificaciones
- Ninguna
- Castigos
- Ninguno
- Perspectivas de valoración
- No existe por el momento proyectos que impulsen significativamente su valor comercial.
- Servicios públicos y proyecciones
- El sector posee servicios básicos completos
- Arborización y medio ambiente
- En el sector se encuentra moderada cantidad de áreas verdes.
- Tipo de urbanización
- Privada
- Calzada urbanización
- Adoquín
- Aceras urbanización
- Hormigón
- Bordillos urbanización
- Hormigón
- Agua potable urbanización
- Existente
- Energía eléctrica urbanización
- Redes subterráneas
- Telefonía convencional urbanización
- Redes subterráneas
- Telefonía celular urbanización
- Con cobertura
- Alcantarillado pluvial urbanización
- Existente
- Alcantarillado sanitario urbanización
- Existente
- Seguridad urbanización
- Pública y privada
- Equipamiento y servicios
- Area social, Parques y áreas verdes, Piscina para adultos, Piscina para niños, Solárium, Cascada, Cafetería, Cancha de fútbol, Cancha múltiple, Salón de eventos, Glorieta, Gimnasio, Juegos infantiles, Garita para control de accesos, Control de acceso magnético, Cámaras de vigilancia, Cerco eléctrico, Guardianía permanente, Cerramiento perimetral
- Código catastral
- 14-69-5-21-4-1-18-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0
- Matrícula inmobiliaria
- 28970
- Avalúo catastral
- No presenta
- Estado actual terreno
- Edificado
- Uso actual terreno
- Residencial
- Área según escrituras
- 192.08 m2
- Área verificada
- 192.08 m2
- Posición
- Esquinero
- Forma
- Irregular
- Topografía
- Plano
- Pendiente
- No especificada
- Tipo de suelo
- Relleno
- Nivel natural del suelo
- No especificado
- Proporción
- 1:2
- Frentes
- 1
- Frente
- 9.55 ml
- Fondo
- 12.55 ml
- Ángulos agudos
- 1
- Subutilización
- No
- Plotagge
- No
- Características panorámicas
- Paisaje urbano normal
- Adosamiento
- Ninguno
- Estado actual vivienda
- Uso del propietario
- Unidades rentables
- 1
- Estructura
- Hormigón armado
- Pisos
- Hormigón armado
- Paredes
- Mampostería de bloque enlucido
- Cubierta
- Fibro cemento (placa ondulada)
- Inst. eléctricas
- 110 V. - 220 V. polarizadas
- Inst. telefónicas
- Existentes
- Inst. datos
- Existentes
- Inst. TV por cable
- Existentes
- Inst. agua potable fría
- Existentes
- Inst. agua servida
- Existentes
- Nivel de acabados
- Bueno
- Distribución planta baja
- Porch, Recibidor, Sala, Comedor, Salas de TV, Baño de visitas, Cocina
- Distribución planta alta
- Hall de distribución, 3 Dormitorios, 1 Walk in closet, 2 Closets, 3 Baños completos
- Exteriores
- Hidromasaje, Cuarto de equipos, Patio, Retiros laterales
- Edad del inmueble
- 8 años (construcción 2017)
- Vida útil
- 70 años
- Vida remanente
- 62 años
- Estado de conservación
- Bueno
- Mantenimiento
- Adecuado
- Porch
- Planta baja, acabados buenos, 1.33 m2
- Ingreso
- 12.58 m2
- Rampas vehiculares
- 5.63 m2
- Patio social adoquinado
- 75.48 m2
- Patio de servicio
- 7.31 m2
- Cerramiento
- 57.50 m2
- Hidromasaje
- 1 unidad, acabados muy buenos
- Cisterna
- 1 unidad, capacidad 4 m3
- Normas específicas
- Según Reglamento Interno
- Uso de suelo
- Residencial
- Afectación vial
- Ninguna a la fecha
- Metodología
- IVSC International Valuation Standars Committee y IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliaçoes e Perícias de Engenharia. Método residual para terreno, método de reposición para edificaciones, depreciación según tablas de Enrico Fitto y Albérico Corvini, tabla de Thomas Herweet para valor comercial.
- Oferta
- Buena
- Demanda
- Buena
- Plusvalía
- Media
- Factibilidad comercial
- Mediano plazo
- Criterio de recepción en garantía
- Sí cumple las condiciones para ser recibido en garantía
- Valor físico unitario terreno
- 325.14 USD/m2
- Valor físico unitario vivienda
- 538.88 USD/m2
- Valor físico unitario porch
- 147.82 USD/m2
- Valor físico unitario ingreso
- 51.21 USD/m2
- Valor físico unitario rampas
- 34.14 USD/m2
- Valor físico unitario patio social
- 34.14 USD/m2
- Valor físico unitario patio servicio
- 34.14 USD/m2
- Valor físico unitario cerramiento
- 68.28 USD/m2
- Valor físico unitario hidromasaje
- 3413.96 USD/u
- Valor físico unitario cisterna
- 2560.47 USD/u
- Factor comercial o de mercado
- 1.0000
- Factor inseguridad
- 1.0000
- Factor para remate
- 20.00% (10% realización, 4% mantenimiento, 3% impuestos, 3% comisión)
- Precio base terreno
- 325.14 USD/m2
- Precio base vivienda
- 692.76 USD/m2
- Precio base porch
- 190.51 USD/m2
- Precio base ingreso
- 66.00 USD/m2
- Precio base rampas
- 44.00 USD/m2
- Precio base patio social
- 44.00 USD/m2
- Precio base patio servicio
- 44.00 USD/m2
- Precio base cerramiento
- 88.00 USD/m2
- Precio base hidromasaje
- 4400.00 USD/u
- Precio base cisterna
- 3300.00 USD/u
- Factor edad y conservación
- 0.7759
- Factor homogeneizador vivienda
- 0.7779
- Valor homogeneizado vivienda
- 538.90 USD/m2
- Valor homogeneizado porch
- 147.82 USD/m2
- Valor homogeneizado ingreso
- 51.21 USD/m2
- Valor homogeneizado rampas
- 34.14 USD/m2
- Valor homogeneizado patio social
- 34.14 USD/m2
- Valor homogeneizado patio servicio
- 34.14 USD/m2
- Valor homogeneizado cerramiento
- 68.28 USD/m2
- Valor homogeneizado hidromasaje
- 3413.96 USD/u
- Valor homogeneizado cisterna
- 2560.47 USD/u
- Referenciales de mercado
- 5 comparables en Nápoli con precios entre USD 145,000 y USD 165,000, áreas entre 124 y 162 m2, unitarios entre USD 941.56 y USD 1,201.61 por m2. Precio base calculado: USD 1,055.41/m2. Mediana: USD 1,018.52/m2. Rango superior: USD 1,273.15/m2. Rango inferior: USD 763.89/m2.
- Riesgo ambiental
- No se reportan actividades industriales, contaminación, tanques subterráneos, asbesto, pintura con plomo, pozos de agua, ni afectaciones por desastres naturales. La propiedad cuenta con aprobaciones del Cuerpo de Bomberos. No hay acciones judiciales ambientales ni presencia en registros de tierras contaminadas.
Antes de pujar
Quiénes intervienen en un remate de inmueble
Del Auto de Adjudicación al Registro de la Propiedad: aquí se gana… o se hereda un problema habitado.
-
-
El Acreedor (Ejecutante)
BIESS, banca, municipios, SRIAquí los protagonistas suelen ser el BIESS (por créditos hipotecarios impagos), la banca privada, los Municipios (por coactivas de impuestos prediales) o el SRI.
-
El Perito Avaluador (Arquitecto o Ingeniero Civil)
Terreno + construcciónDetermina el precio base sumando el valor del terreno más la construcción. En inmuebles, su rol es crítico: muchas veces los dueños no les abren la puerta y terminan haciendo avalúos “al ojo” desde la acera, omitiendo que la casa por dentro puede estar destruida.
-
El Ocupante
Factor de mayor riesgoA diferencia de un auto que espera en un canchón, las casas embargadas casi siempre están habitadas. Pueden ser los dueños originales atrincherados, inquilinos con contratos vigentes (que la ley a veces protege) o simples invasores.
-
El Alguacil (y la Policía Nacional)
Desalojo / lanzamientoSi el ocupante se niega a salir pacíficamente, el alguacil coordina el “descerrajamiento” (romper seguridades) y el desalojo forzoso (lanzamiento) para entregarle la casa vacía al nuevo comprador.
-
El Notario Público
ProtocolizaciónA diferencia de un vehículo comercial normal, una orden judicial no basta para ser dueño de una casa. El comprador debe llevar el fallo del juez a una notaría para “protocolizarlo” y convertirlo en una escritura pública formal.
-
El Registrador de la Propiedad
Filtro finalEs el filtro final e indispensable. Ellos inscriben la nueva escritura a nombre del comprador y, lo más importante, emiten la orden de cancelar (borrar) todas las hipotecas, embargos y prohibiciones de enajenar que pesaban sobre esa casa.
-
El Municipio (Catastro)
Predios y alcabalasEntidad burocrática obligatoria donde el adjudicatario debe actualizar los predios a su nombre y pagar los impuestos de traspaso de dominio (alcabalas, utilidades).
-
El Administrador del Condominio / Directiva
Alícuotas · deuda del bienEn el caso de departamentos o casas en urbanizaciones cerradas, este actor suele aparecer de golpe exigiendo miles de dólares en alícuotas atrasadas dejadas por el ex dueño. (Por ley, estas deudas suelen perseguir al bien, no a la persona).
-
El Depositario Judicial
Solo si genera rentaEn inmuebles, solo intervienen activamente si la propiedad produce dinero (ej. un edificio comercial rentado o una hacienda agrícola en producción). El depositario administra esos ingresos mientras dura el juicio para que no se pierdan.