CASAS Y LOTES EN IBARRA - IMBABURA

Informe de inspección y avalúo de 42 propiedades (22 casas y 20 lotes) en la Urbanización de Crecimiento Progresivo Campo Alegre, Ibarra. El valor comercial ajustado total es de USD 1,255,183.70. Las propiedades están embargadas por el Juzgado de Coactivas del Banco del Pacífico S.A.

Código de avalúo

BP-G01908-U-2024

Solicitante

Órgano Ejecutor del Banco del Pacífico S.A.

Funcionario

Ab. Carlota María Falcones Cáceres

Fecha de inspección

2026-04-18

Fecha de informe

2026-04-22

Título de adquisición

Escritura pública de Compraventa, hipoteca abierta y prohibición voluntaria de enajenar y gravar, otorgada el 28 de octubre de 2014 ante la Notaría Cuarta del cantón Ibarra, inscrita en el Registro de la Propiedad de Ibarra.

Documentos suministrados

Certificados de gravamen (varios), Providencia emitida el 13 de abril de 2026, Revisión y Aprobación de planos arquitectónicos definitivos (20 de septiembre de 2019).

Características urbanas del sector

Zona en proceso de consolidación, construcciones de uso residencial y conjuntos privados, densidad poblacional media, nivel socioeconómico medio. Vías asfaltadas, servicios básicos completos.

Servicios públicos y equipamiento urbano

Agua potable, energía eléctrica, alcantarillado, recolección de basura, telefonía, internet, TV por cable, seguridad, aceras y bordillos, transporte público. Equipamiento: Centro de Salud de Pugacho, La Plaza Shopping, Unidad Educativa Internacional Pensilvania, Polideportivo El Milagro, Junta Administradora de Agua Potable de El Milagro, Parque e Iglesia de El Milagro, Escuela Luis Zuleta Vinueza, Hostería Cananvalle, Cementerio Jardín de Paz, Canchas sintéticas La Bombonera, Parque Industrial de Ibarra, Gasolinera 28 de Septiembre.

Distribución de ambientes

Casas N° 23-24-25-27: planta única, sala-comedor, cocina, 2 dormitorios, 1 baño completo, patio posterior, retiro frontal y estacionamiento descubierto. Casas N° 5-6-14-16-18: planta única, sala-comedor, cocina, 3 dormitorios, baño completo, patio posterior, retiro frontal y estacionamiento descubierto. Casas N° 22-26-32: planta baja: sala-comedor, cocina, estudio, baño social; planta alta: 3 dormitorios, baño completo; exterior: patio posterior, retiro frontal y estacionamiento descubierto. Casa N° 21: planta baja: sala-comedor, cocina, estudio, baño social; planta alta: dormitorio 1, dormitorio 2, baño completo 1, dormitorio principal con baño completo 2; exterior: patio posterior, retiro frontal y estacionamiento descubierto.

Especificaciones técnicas básicas

Estructura: hormigón armado y bloque de cemento vibroprensado. Sobrepisos: cerámica en sala-comedor, cocina, baños, estudio y dormitorios. Escaleras: hormigón armado, escalones con revestimiento de cerámica. Puertas exteriores: MDF moldurado, laca automotriz / reja metálica exterior / aluminio natural, vidrio claro. Puertas interiores: MDF con revestimiento melamínico. Ventanas: aluminio anodizado natural y vidrio claro. Mesones de cocina: hormigón armado, revestimiento de granito. Muebles de cocina: altos y bajos en MDF recubrimiento melamínico. Mesones de baños: MDF recubrimiento melamínico y mesón de granito. Revestimiento interior: cerámica en paredes de baños y cocina. Cerramiento: bloque de cemento vibroprensado.

Detalles generales del bien inmueble

Número de ambientes: 3; número de dormitorios: 3; número de baños/medio baños: 2; número de niveles: 2; número de estacionamientos: 1; número de líneas telefónicas: 1; altura: 8.00 m; calidad de acabados: media.

Edad del bien inmueble

Año de construcción: 2020; edad aproximada: 6 años; vida útil: 70 años.

Implantación de la construcción

Aislada y adosada / continua y pareada.

Reglamentaciones urbanísticas

Zonificación: R3; retiro frontal: 5 m; número de pisos: 3; forma de ocupación: aislada; altura: 8 m; factibilidad de servicios: sí.

Afectaciones viales

No se reportan.

Metodología de valoración

Método comparativo o de mercado para terreno; costo de reposición a nuevo para construcciones, con depreciación por edad, estado de mantenimiento y vida útil remanente. Fuentes: Revista CAMICON (oct-nov 2025), Boletín PCO N° 282 del INEC (sep 2023), IPCO 2025 (jul 2025), Análisis de Costos de la Construcción de AEPA (jun 2025), Manual de Tasación de Oscar Borrero (2000).

Enfoque de costo

Valor físico = terreno + construcciones + obras complementarias. Valor físico total: USD 1,518,689.17 (un millón quinientos treinta y ocho mil seiscientos ochenta y nueve con 17/100 dólares).

Apreciación de factibilidad comercial

El sector cuenta con todas las obras básicas de infraestructura y vías de acceso en buen estado. La comercialización se estima a largo plazo debido al uso, tamaño, ubicación y tipología constructiva.

Valor de mercado

Valor comercial ajustado total: USD 1,255,183.70. Factor comercial aplicado: 1.10.

Listado de propiedades

22 casas N°: 5, 6, 14, 16, 18, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 30, 32, 36, 40, 43, 44, 45, 48, 52, 61. 20 lotes N°: 7, 8, 9, 10, 11, 12, 33, 34, 35, 38, 55, 56, 57, 58, 62, 63, 64, 65, 66, 68.