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Fincas y haciendas

OCT, 2 2026

VENTANAS · FINCAS Y HACIENDAS

CNJ

Fuente: Consejo de la Judicatura

CASA RURAL EN VENTANAS - LOS RÍOS

El Remate inicia: Oct, 2 2026 · Fuente: CNJ Consejo de la Judicatura

Avalúo $23,235

Informe pericial de retasa de bien inmueble embargado en el cantón Ventanas, provincia de Los Ríos. Terreno de 14,909.50 m² con dos casas, tendal y chanchera. Avalúo total de USD 23,234.95.

Código EC-RJ-156908

Ubicación

CRS UTM WGS84 · UTM zona 17 · 1 vértice · centroide

Datos Base

Superficie y valores

Área total
1,49 ha (14.910 m²)
Avalúo
$14,894
Costo por m²
$7,843

Fotos del inmueble

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Expediente

Información del Expediente

Datos del proceso, perito, linderos y contactos extraídos del informe.

Identificación del expediente

Nº de proceso
12309-2015-01125
Municipio
Ventanas
Provincia
Los Ríos
Fecha de pericia
2018-02-23
Dependencia
Unidad Judicial Multicompetente
Demandado
Catalina de Jesus Ayala Alarcon; Diaz Ayala
Demandante / Actor
Lourdes Avigail Segura Segura; Ronquillo Coello
Motivo de la demanda
Cobro de Pagare a la Orden

Perito
Nombre
Alex
Cédula
0919
Correo
[email protected]
Teléfonos
052942990 · 0985306057
Dirección
Catarama – Urdaneta
Profesión
Ingeniería; Avaluó Inmuebles
Nº acreditación
1335828
Caducidad acreditación
2019-04-03
Registro acreditación
Senescyt

Predios vecinos / linderos

  • Lindero 1

    Norte

    Propietario:

  • Lindero 2

    Sur

    Propietario:

  • Lindero 3

    Este

    Propietario:

  • Lindero 4

    Oeste

    Propietario:

Actores del proceso

  • Actor

    Lourdes Avigail

  • Actor

    Ronquillo Coello

  • Demandado

    Catalina de Jesus

  • Demandado

    Diaz Ayala

Resumen Pericial

Informe pericial de retasa de bien inmueble embargado en el cantón Ventanas, provincia de Los Ríos. Terreno de 14,909.50 m² con dos casas, tendal y chanchera. Avalúo total de USD 23,234.95.

Avalúo
$23,235
Fecha de designación del perito
2018-02-23
Área del terreno en cuadras
2.11
Área del terreno en hectáreas
1.49
Construcción 1: área
36.00 m²
Construcción 1: años promedio
11-20
Construcción 1: estado
Bueno
Construcción 1: costo m²
$100.00
Construcción 1: coeficientes
Ce=0.90, Cc=0.90, Aj=0.40
Construcción 2: área
95.70 m²
Construcción 2: años promedio
11-20
Construcción 2: estado
Bueno
Construcción 2: costo m²
$45.00
Construcción 2: coeficientes
Ce=0.90, Cc=0.90, Aj=0.90
Tendal: área
127.14 m²
Chanchera: área
49 m²
Muestra de mercado
Lote de Winter M., área 12.75 cdras, valor $100,000.00
Valor promedio por cuadra
$7,843.13
Castigo aplicado al terreno
10%
Normativa aplicada
Normativa 068-2017 (Reforma Sistema Pericial)
Referencia de costos
Revista DOMUS del constructor
Fecha de caducidad de acreditación
2019-04-03
Dirección de contacto del perito
Catarama – Urdaneta

Antes de pujar

Quiénes intervienen en un remate de inmueble

Del Auto de Adjudicación al Registro de la Propiedad: aquí se gana… o se hereda un problema habitado.

  1. El Juez

    Auto de Adjudicación

    Su rol culmina con la emisión del “Auto de Adjudicación”. Este documento es oro puro, ya que reemplaza a la firma del ex dueño para la venta legal de la propiedad.

  2. El Acreedor (Ejecutante)

    BIESS, banca, municipios, SRI

    Aquí los protagonistas suelen ser el BIESS (por créditos hipotecarios impagos), la banca privada, los Municipios (por coactivas de impuestos prediales) o el SRI.

  3. El Perito Avaluador (Arquitecto o Ingeniero Civil)

    Terreno + construcción

    Determina el precio base sumando el valor del terreno más la construcción. En inmuebles, su rol es crítico: muchas veces los dueños no les abren la puerta y terminan haciendo avalúos “al ojo” desde la acera, omitiendo que la casa por dentro puede estar destruida.

  4. El Ocupante

    Factor de mayor riesgo

    A diferencia de un auto que espera en un canchón, las casas embargadas casi siempre están habitadas. Pueden ser los dueños originales atrincherados, inquilinos con contratos vigentes (que la ley a veces protege) o simples invasores.

  5. El Alguacil (y la Policía Nacional)

    Desalojo / lanzamiento

    Si el ocupante se niega a salir pacíficamente, el alguacil coordina el “descerrajamiento” (romper seguridades) y el desalojo forzoso (lanzamiento) para entregarle la casa vacía al nuevo comprador.

  6. El Notario Público

    Protocolización

    A diferencia de un vehículo comercial normal, una orden judicial no basta para ser dueño de una casa. El comprador debe llevar el fallo del juez a una notaría para “protocolizarlo” y convertirlo en una escritura pública formal.

  7. El Registrador de la Propiedad

    Filtro final

    Es el filtro final e indispensable. Ellos inscriben la nueva escritura a nombre del comprador y, lo más importante, emiten la orden de cancelar (borrar) todas las hipotecas, embargos y prohibiciones de enajenar que pesaban sobre esa casa.

  8. El Municipio (Catastro)

    Predios y alcabalas

    Entidad burocrática obligatoria donde el adjudicatario debe actualizar los predios a su nombre y pagar los impuestos de traspaso de dominio (alcabalas, utilidades).

  9. El Administrador del Condominio / Directiva

    Alícuotas · deuda del bien

    En el caso de departamentos o casas en urbanizaciones cerradas, este actor suele aparecer de golpe exigiendo miles de dólares en alícuotas atrasadas dejadas por el ex dueño. (Por ley, estas deudas suelen perseguir al bien, no a la persona).

  10. El Depositario Judicial

    Solo si genera renta

    En inmuebles, solo intervienen activamente si la propiedad produce dinero (ej. un edificio comercial rentado o una hacienda agrícola en producción). El depositario administra esos ingresos mientras dura el juicio para que no se pierdan.

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